福岡｜福岡市で不動産名義変更をサポート

土地、建物、マンションの名義変更専門事務所

 

相続、離婚で財産分与、生前贈与、親族間売買、家族信託で不動産の名義変更手続き

 

福岡市南区高宮５丁目３番９号　 エルソール高宮２階　
司法書士 行政書士 土地家屋調査士　斉藤事務所
福岡県司法書士会員斉藤渉　登録番号 福岡第６６８号
簡裁代理業務認定番号 第４２９００６号

 

TEＴＥＬ　092-400-7600

 

e-mail　saitou-office@beetle.ocn.ne.jp

 

不動産の名義変更は福岡市南区　司法書士/土地家屋調査士/ 行政書士斉藤事務所に気軽にご相談ください。多くの不動産に関する国家資格を持っていますので、豊富な不動産知識で最適な名義変更をサポートいたします。

• 福岡市及び近郊へ無料出張相談いたします
• リーズナブルな費用で迅速手続きをいたします
• 資格が多い事務所ですから最適の手続きを選択できます

 

 

不動産の名義変更が必要となる主な場合

 

相続による場合	遺言の執行、遺産分割協議、調停、審判
売買	他人間、知人間、親子間、親族間
贈与	暦年課税利用贈与、相続時精算課税利用贈与
財産分与	離婚に伴い不動産を財産分与
家族信託	委託者から受託者へ名義変更
共有物分割	分筆後に持分全部移転（現物分割） 共有物を売却(換価分割） 共有不動産持分を一方に譲渡（代償分割、無償分割）

 

各種の不動産名義変更で必要となるコストは次の項目になります
 
�@契約書に貼付する印紙
�A登記申請の登録免許税
�B司法書士の登記手続き報酬
�C名義変更後の各種税金
�D売買で仲介業者の手数料
 

契約書に貼付する印紙	国税　 課税文書に収入印紙を貼って納めます
登記申請の登録免許税	国税　 登記の申請の際に収入印紙を貼って納めます
司法書士の登記手続き報酬	自由化されており各事務所により異なります
名義変更後の各種税金	譲渡を受けた人 不動産取得税(都道府県税） 相続税(国税) 贈与税(国税) 固定資産税(市町村税）   譲渡した人 不動産譲渡所得税・住民税
売買で仲介業者の手数料	売買代金４００万円を超える場合は、売買代金の3％＋６万円＋消費税が最高額   不動産の譲渡にかかる費用の中で一番高額になります。多くの業者が最高額を請求していますので、値引きの交渉の余地はあります。

 

 

相続での不動産名義変更 土地　路線価/固定資産税評価額　　2000万円 建物　固定資産税評価額　　　　　　500万円

�@遺産分割協議書　印紙不要   �A登記申請の登録免許税 土地・建物　固定資産税評価額の0.4％ 　10万円　   �B司法書士の登記手続き報酬 当事務所報酬　8万円〜＋消費税（相続手続き相談・指導料全て込み）   �C名義変更後の各種税金 相続税　基礎控除額を超える遺産額に課税 不動産取得税は非課税   固定資産税　 固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.４％ ※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります 相続不動産を売却すれば不動産譲渡所得税

 

親子間売買　適正な売買代金の支払いが必要です(分割払い可） モデルケース 土地　固定資産税評価額　２０００万円 建物　固定資産税評価額　　５００万円

�@契約書貼付印紙代  １万円　１通作成しコピーを親に渡せば１万円で済みます   �A登記申請の登録免許税 土地は固定資産税評価額の1.5％　３０万円 建物は固定資産税評価額の2％　　１０万円　 ※住宅用家屋に該当する場合には減税があります   �B司法書士の登記手続き報酬 当事務所報酬　１３万円〜＋消費税 （親子間売買の相談・指導料全てを含む）   �C名義変更後の各種税金 売主　不動産譲渡所得税(分離課税） 譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315％ 親子間の売買では居住用の３０００万円控除の特例を利用できません   買主　 不動産取得税　土地1.5％　建物3％（居住用以外4％）　 ※居住用土地建物については減税措置があります   固定資産税　 固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.４％ ※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります   �D売買で仲介業者の手数料 仲介業者を入れなければ不要

親子間の暦年課税贈与 土地　路線価/固定資産税評価額　　　２０００万円 建物　固定資産税評価額　　　　　　　  ５００万円

�@契約書貼付印紙代 200円　１通作成しコピーを親に渡せば200円で済みます   �A登記申請の登録免許税 土地・建物　固定資産税評価額の２％ ５０万円　   �B司法書士の登記手続き報酬 当事務所報酬　6万円〜＋消費税（贈与の相談・指導料全てを含む）   �C名義変更後の各種税金 受贈者に贈与税　８１０万５千円 受贈者に不動産取得税、固定資産税 不動産取得税　土地1.5％　建物3％（居住用以外4％）　 ※居住用土地建物については減税措置があります   個人間の贈与では贈与者には税金は発生しません   法人に対する贈与では不動産譲渡所得税(分離課税） 譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315％ 居住用の３０００万円控除の特例   固定資産税　 固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.４％ ※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

 

親子間の相続時精算課税贈与 土地　路線価評価額　　　２０００万円 建物　固定資産税評価額　　５００万円

�@契約書貼付印紙代 200円　１通作成しコピーを親に渡せば200円で済みます   �A登記申請の登録免許税 土地・建物　固定資産税評価額の２％ ５０万円　   �B司法書士の登記手続き報酬 当事務所報酬　6万円〜＋消費税（贈与の相談・指導料全てを含む）   �C名義変更後の各種税金 受贈者に贈与税　 贈与税は２５００万円枠までは非課税 ２５００万円枠を超える場合は一律２０％   受贈者に不動産取得税、固定資産税 不動産取得税　土地1.5％　建物3％（居住用以外4％）　 ※居住用土地建物については減税措置があります   固定資産税　 固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.４％ ※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります   個人間の贈与では贈与者には税金は発生しません

離婚で財産分与 モデルケース 土地　固定資産税評価額　２０００万円 建物　固定資産税評価額　　５００万円

�@契約書貼付印紙代　非課税   �A登記申請の登録免許税 土地・建物　固定資産税評価額の２％ ５０万円　   �B司法書士の登記手続き報酬 当事務所報酬　6万円〜＋消費税（離婚手続きの相談を含む）   �C名義変更後の各種税金 分与をする方に不動産譲渡所得税 譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315％ ※自宅の譲渡に３０００万円の控除   分与を受けるほうに贈与税・不動産取得税は原則非課税   固定資産税　 固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.４％ ※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

 

家族信託設定 モデルケース 土地　固定資産税評価額　２０００万円 建物　固定資産税評価額　　５００万円

�@契約書貼付印紙代　２００円   �A登記申請の登録免許税 土地は固定資産税評価額の0.3％　６万円 建物は固定資産税評価額の0.4％　２万円　   �B司法書士の登記手続き報酬 当事務所　１４万円＋消費税 信託契約書作成等は別料金になります   �C名義変更後の各種税金 委託者＝受益者の場合は贈与税非課税 受益権は債権だから不動産取得税非課税 受益権が無償で移転したら贈与税 受益者の死亡で移転したら相続税 有償で受益権を譲渡すれば譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315％ ※自宅の譲渡に３０００万円の控除 固定資産税は受託者に 固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.４％ ※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

親から子供に不動産を名義変更する場合はいろいろな目的や思惑があり、手続きの効果もそれぞれ異なりますから、どの方法がいいと一概に言えませんが、単純にコストだけで比較してみました。

 
２０００万円の固定資産税評価額の土地　
相続税評価額は固定資産税評価額の1.14倍

	生前贈与	家族信託	遺言相続
登記印紙代	４０万円	６万円	８万円
贈与税	相続時精算課税 利用は非課税 暦年課税贈与では 711.5万円	委託者＝受益者では非課税	×
相続税	×	×	基礎控除の範囲内 では非課税
不動産取得税	固定資産税評価額の1.5%で３０万円	不動産取得税は 非課税	不動産取得税は 非課税
専門家費用	当事務所　 ６万円(税別）　贈与契約書作成から登記まで全てサポート	公証役場　３万円 当事務所　 ３４万円(税別） 信託設計、信託契約書作成、公証役場サポート、信託登記まで全てサポート	当事務所　 ８万円(税別） 遺産分割協議書作成から相続登記までを全てサポート
コスト合計	７５万円〜	43万円程度	１６万円程度

単純にコストだけで比較すれば、相続が安く贈与が高くつきます。

相続登記の流れ

 

遺言書の調査	自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は家庭裁判所で兼任手続きが必要です。公正証書遺言は不動産の取得者が単独で登記できます。
相続人の確定調査	被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍関係書類が必要です。場合によっては全国の役所から明治時代に作成された戸籍を取り寄せることもあります。ご結婚や住所移転に伴い本籍地を変更している場合も、戸籍の収集は厄介です。最後の本籍地から前の本籍地へと順に戸籍謄本を郵送で請求する作業の繰り返しで全ての戸籍取得に半年かかることもあります。
不動産の調査	権利証や固定資産税納税通知書で不動産を調査します。また市役所で名寄せを取得したり、法務局で字図を請求して自宅の周りの土地を調査することもあります。うっかり道路の共有持分や飛び地の小さな土地の登記忘れがあると、のちの人たちが再度相続登記をすることになりますのでしっかり調査しましょう。
遺産分割協議書の作成	遺言書がない場合は、相続不動産は相続人全員の遺産分割協議により誰が相続するか決めます。遺産分割協議の結果を遺産分割協議書として作成し、全員が実印を押印します。 相続人が１名だけの場合や、法定相続登記の場合は遺産分割協議書は不要です。
法務局へ相続登記申請	不動産の所在地を管轄する法務局への相続登記を申請します。

 

相続登記の必要書類

・遺産分割協議書（印鑑証明書付き） ・登記名義人と被相続人の同一性を証する書面（登記簿上の住所が戸籍関係書類に一切出てこないときに必要） ・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票 ・相続人の戸籍謄本、住民票 ・固定資産評価証明書

 

不動産がある場合の相続手続きを最初から司法書士に依頼することのメリット
 
相続の手続の多くの場合は、自宅不動産の名義変更と数口の預貯金の払い戻しくらいで終了するケースが一般的です。この場合には、司法書士以外の資格者に手続きを依頼しても、司法書士の手続きは必ず必要となりますので、最初から司法書士に依頼することで一番手続き費用が安くなります。
 
司法書士資格保有の当事務所にご依頼いただければ外注手続きが不要（10万円以上の相続業者の基本料金が不要）となりますので低コストの費用で手続が完了します。
 
相続登記の期限
 
相続での不動産名義変更（相続登記）に期限はありません。しかし、関係者がご高齢な場合に、相続登記未了でお亡くなりになる方がいた場合や認知症になられる方がいた場合には手続きはさらに複雑になります。できれば早めに相続登記をしてしまうのが良いかと思います。